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        1. 今天是

          法律評論 論物業服務企業的安保義務

             

             關于物業服務企業的安保義務,我國現行法律法規并未明確加以規定。但在司法實踐中,圍繞物業服務企業的安保義務是否盡到而導致的業主和物業間的糾紛,卻占據了物業服務合同糾紛的半壁江山甚至多數,且有愈演愈烈之勢!如何化解該類糾紛,除了相關立法更加完善、社會治安環境更加改善、全社會公民法治觀念更加提高外,當務之急是積極穩妥化解現已產生的該類糾紛。

            一、物業服務企業安保義務的概念

            物業服務企業安保義務,在我國現行相關法律、法規中并未明確提出。物業服務企業安保義務,僅以字面意思理解,應為物業服務企業應盡的安全保障義務,故應先明確物業服務企業和安全保障義務兩個概念。

           ?。ㄒ唬┪飿I服務企業和安保義務

            1、物業服務企業

            物業,一般來說,根據使用性質物業可以分為居住物業、商用物業、工業物業和特種用途物業?!?】本文所討論的物業如無特別說明,均指居住物業。物業服務企業,是在我國城鎮化進程中,因城鎮住宅、商業用房不斷增加,伴隨著相應的住宅、商業用房需專業化、統一化的管理的需要應運而生的。何為物業服務企業,依據《物業服務企業資質管理辦法》(2004年3月17日建設部令第125號公布,2007年11月26日根據《建設部關于修改<物業管理企業資質管理辦法>的決定》修正)第二條規定,是指依法設立、具有獨立法人資格,從事物業管理服務活動的企業。對于何為物業管理服務活動,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理服務活動為一種復合型的、涉及多方面的活動,依據《物業服務企業資質管理辦法》,在我國物業服務企業要從事物業管理服務活動是需要相應資質的,我國的物業服務企業資質分為三級。僅以三級資質為例,要求相應資質的物業服務企業需同時達到如下條件:1、注冊資本人民幣50萬元以上;2、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財物等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;3、物業管理專業人員按照國家有關規定取得執業資格證書;4、有委托的物業管理項目;5、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統??梢娢覈嚓P法律法規對物業服務企業要求的嚴格程度。

            2、安保義務

            關于安保義務,早在羅馬法時代就產生了,羅馬法認為從事旅館業的經營者應當對其入住者承擔安全保障義務,采取各種措施保護好客人的財產,防止客人的則產在旅館內被盜竊,如果經營者未保護好客人的財產,致使第三人給客人造成損失的,應當承擔損害賠償責任?!?】《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《人身損害賠償解釋》)第六條規定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,人民法院應予支持。因第三人侵權導致損害結果發生的,由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的,應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后,可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的,應當將第三人作為共同被告,但第三人不能確定的除外”。不過該司法解釋條文將安全安保義務的適用范圍作了較大幅度的限制。首先,承擔安保義務的主體僅限于“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織”,以列舉的形式將承擔安保義務的主體縮小至營利性活動的民事主體,而對于其規定的所謂“從事其他社會活動”的民事主體,卻并未明確加以細化,導致公眾無限制擴大其范圍,而相對應的民事主體卻以各種理由企圖將自身排除在承擔安保義務的民事主體之外。其次,未盡安保義務導致的損害僅限人身損害,財產損害則被排除在外,不過,該司法解釋的落腳點本身即是人身損害案件,由此導致了對安保義務的規定不盡全面。第三,負有安保義務的民事主體要承擔賠償責任,須其未盡到合理限度范圍內的安全保障義務,何為合理限度,最高人民法院的司法解釋將其納入法官的自由裁量權,以應對可能出現的各種新的情況,不過,這同樣帶來了司法實踐中的難以操作和裁判尺度不統一,不利于全國司法權威的統一。

            安保義務上升到法律層面,規定于2010年7月1日起施行的《侵權責任法》,該法第三十七條規定:“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者,未盡到安全保障義務,造成他人損害的,應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔侵權責任;管理人或者組織者未盡到安全保障義務的,承擔相應的補充責任”。相對于最高人民法院的司法解釋,該條關于安保義務的規定,則要相對完善很多。首先,義務主體已沒有要求具有營利性,而是從公共安全的角度出發,從考慮到社會秩序與穩定的角度入手,將賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人納入進來,并且新增了群眾性活動的組織者,將司法解釋中從事其他社會活動的民事主體,從社會活動的范圍到主體的范圍均加以了的邊界界定,即僅限于群眾性活動,且須是該活動的組織者。其次,損害不再僅限于人身,而僅以損害來界定,可見人身和財產的損害均應為題中之義。

           ?。ǘ┪飿I服務企業的安保義務的定義

            對于物業服務企業的安保義務,我國現行法律法規并未作出明確規定,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》中對物業服務企業的安保義務予以了明確,可作為理解物業服務企業安保義務的參考,該征求意見稿第八條規定:“物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,應予支持。因第三人侵權導致損害結果發生的,參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理”。遺憾的是,2009年最高人民法院頒布施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,卻最終沒有將該條采納進去,而且也并未對物業服務企業的安保義務進一步細化解釋。

            結合上述征求意見稿并參照《物業管理條例》第47條及《物業服務糾紛司法解釋》第3條,可為物業服務企業的安保義務作如下定義:物業服務企業的安保義務,是指物業服務企業依照前期物業服務合同或者物業服務合同的約定或者法律、法規的規定,對其所服務的物業管理區域內的業主、物業使用人的財產、人身安全,所應盡的安全保障義務。

            二、物業服務企業安保義務的性質分析

           ?。ㄒ唬┪飿I服務企業安保義務之各界觀點

            對于物業服務企業安保義務是屬于侵權法領域還是屬于合同法領域,至今仍有不同的觀點。

            一種觀點認為,物業服務企業的安保義務屬合同法領域,屬約定義務。此觀點認為,物業服務企業應盡的安保義務,系因其與業主簽訂的物業服務合同?!吨腥A人民共和國合同法》第60條中規定:“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”、第122條規定:“因當事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產權益的,受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其它法律要求其承擔侵權責任。”

            如物業服務合同有對于安保義務方面的明確約定,例如:物業服務企業應在小區的門口、主要道路實施巡邏。如果因物業服務企業的原因未做到上述工作,致使業主受到第三人的侵權致使其損害的,物業服務企業應對業主的損失承擔損害賠償責任。此種情形下,物業服務企業如未盡到合同約定的安全保障的義務,就應當按照合同約定及合同法的相關規定,承擔相應的違約責任。如物業服務合同沒有安保方面的明確約定時,物業服務企業應承擔的安保義務即為一種附隨義務。如果因物業服務企業的原因,而使得業主或物業使用人受到第三人侵權而遭受損害的,物業服務企業應對業主或物業使用人的損失承擔賠償責任。

            另一種觀點認為,物業服務企業的安保義務屬侵權法領域,屬法定義務。此觀點認為,在我國相關法律、法規中,對于安全保障義務以及物業服務企業承擔的安全保障義務,均已做出了具體相關規定:(1)《物業管理條例》,該條例第36條中規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務的約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應得法律責任。”同時,在同法第47條中規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。”(2)《人身損害賠償解釋》,該解釋第6條第1款中規定:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或其它社會活動的自然人、法人、其它組織,未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害。賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,人民法院應予以支持。因第三人侵權導致損害結果發生的,由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務有過錯的,應當在其能夠防止或制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后,可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的,應當將第三人作為共同被告,但第三人不能確定的除外。”(3)《侵權責任法》,該法第三十七條規定:“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者,未盡到安全保障義務,造成他人損害的,應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔侵權責任;管理人或者組織者未盡到安全保障義務的,承擔相應的補充責任”。

            (二)物業服務企業安保義務之我見

            筆者認為,《物業管理條例》對于物業服務企業承擔的安保義務,結合第36條和第47條之規定,源于物業服務企業與開發商或者小區全體業主簽訂的前期物業服務合同或者物業服務合同,更多的是一種合同義務。只有未盡到合同約定的義務的情形下,才會導致物業服務企業的安保義務的承擔。

            物業服務企業安保義務于我國法律、法規當中并未有明確規定?!度松頁p害賠償解釋》、《侵權責任法》中規定的安保義務,并非即是物業服務企業的安保義務,不能將二者等同。物業服務區域相對于賓館、銀行等公共場所,有其特殊性,物業服務企業安保義務在于約束物業服務企業事前做好物業服務區域內的安全保障工作。在目前沒有法律、法規明確規定的情形下,理解和處理物業服務企業的安保義務問題和糾紛就僅能依據現有法律、法規?!段飿I管理條例》第47條中規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益”,此時物業服務企業的安保義務就應視為一種附隨義務。

            可見,物業服務企業的安保義務應限制在物業服務合同約定和物業服務區域內的安全巡邏、安全設備的維護、監控設備的維護、安全事故發生時的積極采取應急措施和積極向有關部門報告等方面。

            三、違反物業服務企業安保義務的責任 

            (一)違反物業服務企業安保義務的責任構成要件

            物業服務企業的安保義務為合同之債,該安保義務的承擔系因物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的合同義務,屬于一種違約責任。故物業服務企業承擔安保義務的構成要件就符合違約責任的構成要件。

            1、要有不履行或者不完全履行物業服務合同義務的行為

            違約責任只有在存在違約事實的情況下才有可能產生,當事人不履行或者不完全履行合同義務,是違約責任的客觀要件。違約行為包括以下幾種情況:

           ?。?)不履行。物業服務企業不履行物業服務合同約定的安全保障義務;物業服務合同對安全保障義務未作明確約定時,物業服務企業未按《物業管理條例》第47條的規定履行相應的輔助義務。

           ?。?)不完全履行,又稱部分履行。物業服務企業只履行物業服務合同規定義務一部分,對其余部分不予履行。

            物業服務企業沒有全面適當地履行雙方在物業服務合同中約定的安全保障義務,則應認定物業服務企業在履行約定的過程中存在違約行為。相反地,若物業服務企業沒有違約行為,則必無產生其責任。即若物業服務企業勤勉盡職地履行了合同中約定義務后,仍然出現了損害后果,物業服務企業也無須承擔損害責任。對于不履行或者不完全履行的認定,可結合物業服務合同的約定以及《物業管理條例》第47條的規定,根據當事人舉證情況來加以認定。

            2、物業服務企業的違約行為造成了損害事實

            損害事實是指物業服務企業違約給業主或物業使用人造成了財產和人身的損害。物業服務合同為一種較為特殊的合同,屬一種服務合同,故物業服務企業承擔的安保義務不僅限于業主和物業使用人財產的安全保障,還應包括人身的安全保障。如因第三人的侵害行為導致業主或物業使用人人身受到損害而為其治療等費用、財物被盜等。

            值得一提的是,在某些其情況下還有存在精神損害等問題,司法實踐中經常有業主因認為物業服務企業未盡到安全保障義務致其遭受損害向物業服務企業主張精神損害賠償的糾紛,但就目前精神損害賠償,仍在法學理論界有所爭議。

            筆者認為,如系因物業服務企業未盡到安保義務導致業主或者物業使用人的財產或者人身遭受損失而引起的糾紛,業主或物業使用人以合同之債起訴的,則不應支持精神損害撫慰金,因合同之債是不存在精神損害賠償一說的;如系物業服務企業未盡到安保義務導致業主或者物業使用人的人身遭受損害而引起的糾紛,業主或者物業使用人選擇侵權之訴提出精神損害賠償,也不宜予以支持,理由在于,精神損害賠償的責任主體應為實際侵權人,且實踐中不論是物業服務企業之外的第三人或者是物業服務企業的內部員工的侵權行為導致了業主的人身損害,受害人均應向實際侵權人主張精神損害賠償,此時一方面有實際侵權人,另一方面系侵權之訴,物業服務企業應依照《人身損害賠償解釋》、《侵權責任法》之相關規定承擔安保義務,目的在于在受害者無法向實際侵權人主張權利的情況下,由物業服務企業承擔補充賠償責任來減輕受害人的損失。

            3、違約行為和損害結果之間存在著因果關系

            認定物業服務企業是否違反物業服務合同中的安全保障義務,必須厘清其與損害后果之間存在的因果關系,即物業服務企業的違約行為與受害業主或物業使用人的損害后果之間是否存在因果關系。實踐中物業服務企業在履約過程中,全面適當地履行物業服務合同中約定的安全保障義務,沒有違約行為,則將不存在物業服務企業是否承擔責任等問題。相反地,若物業服務企業的違約行為與損害結果之間存在因果關系,則應承擔與其違約行為相當的責任。

            4、權利主張者僅限于業主和物業使用人

            因物業服務合同系物業服務企業安保義務的來源,《物業管理條例》和《物業服務糾紛司法解釋》中將物業服務合同的相對方范圍限定在業主和物業使用人,故權利主張者不應突破合同的相對性,即只能由物業服務合同的相對方當事人主張權利。

           ?。ǘ┻`反物業服務企業安保義務的責任承擔分析

            1、物業服務企業安保義務的內容

            承擔安保義務的前提是,物業服務企業確實違反了其應承擔的安保義務,因此首先要明確物業服務企業安保義務的內容。一般而言,該安保義務的內容應以物業合同的約定為準,同時還應包括《物業管理條例》第47條所規定的安保協助義務。結合物業服務合同的一般內容及司法實踐,大致可歸結為以下基本義務:

           ?。?)維護設施設備

            物業服務企業應當及時、定期維護物業服務區域內的設施設備,確保無安全隱患。如對這些設施的維護或管理不當,造成業主或物業使用人的人身、財產損害,則應當承擔賠償責任。

           ?。?)采取必要安全防范措施

            物業服務企業要盡到勤勉、盡職義務,盡到對安全隱患的警示、告知義務,維護業主的人身、財產權益出發,全面考慮問題,對有可能發生的安全隱患要及時、正確、恰當地采取相應的安全防范措施。如沒有盡到應盡職責,造成業主和物業使用人的人身、財產損害,則應當承擔賠償責任。

           ?。?)防范制止違法行為

            物業服務企業應采取措施維護小區內安全,防范、制止違法犯罪行為,安保義務的基本內容即是要為業主和物業使用人的人身、財產安全的保障。如設置門禁、監控等安全防范設施并時刻保證其正常運行;配備一定數量的保安,實行門衛值勤、保安巡視、物業服務區域進出登記制度等。發現違法行為應采取合理的措施制止,同時積極履行報告協助義務。

            2、承擔物業服務企業安保義務的責任的量化分析

            實踐中因為如何量化分析物業服務企業的安保義務的盡職程度很難把握,且因物業服務合同可能各異,導致責任大小的認定各地尺度不一,最終責任大小的承擔也不盡相同。

            筆者曾遇到過這樣的案例,某小區業主家白天被小偷通過技術開鎖進入,導致丟失了不少財物,公安機關一直未能破案,業主即以物業服務企業未能履行安保義務而將其一紙訴狀訴至法院,要求物業服務企業承擔賠償責任。法院審理后認為,該物業公司在物業服務合同中明確承諾對小區住戶的人身、財產負有安全保障義務。結合本案證據可知,案發時系白天,犯罪嫌疑人系用技術開鎖,而該物業公司對小區內的監控、門禁等安保系統均未有效維護,且未對小區進出人員進行登記,確未盡到合同約定安全保障義務。因此,物業公司對此造成的損失負有一定過錯,應承擔相應的賠償責任。但考慮到案件發生在室內,發現入室盜竊確實有一定難度,而業主對其室內財產負有主要的安全保障責任,故法院判決物業公司承擔20%的賠償責任。

            由于安保義務系物業服務眾多內容中的一項內容,違反安保義務而承擔的責任,不宜一刀切,只要安保義務沒有盡到就應當承擔全部責任的方法和做法是不可取的,而應將其限制在合理范圍內。

            何為合理范圍內,筆者認為,應綜合考慮以下因素:

           ?。?)物業服務企業對物業服務合同的履行情況。如是否是其他服務均平時均不完全履行,即物業服務企業是否存在一貫的不作為,如其在整個物業服務中均有不作為或者消極作為的表現,則可考慮適當提高其承擔的安保義務責任。如僅在安保方面疏忽導致了業主或者物業使用人的損害,則應考慮適當降低其賠償責任。

           ?。?)損害發生的具體情節。如財物被盜的情形,可將案發時間、作案手段、是否破案及破案的可能性等因素進行綜合考量分析。

           ?。?)受害業主或者物業使用人自身是否存在過錯。如受害人自身存在一定過錯,可適當減輕物業服務企業的安保義務責任。

           ?。ㄈ┪飿I費糾紛與物業服務企業安保義務責任損害賠償糾紛之重合

            司法實踐中,幾乎百分之七十的物業費糾紛中,業主或者物業使用人的抗辯理由均是,物業服務企業未盡到相應的安保義務導致業主或物業使用人財產的損失。而且,近乎全部以上述理由抗辯的業主或者物業使用人,均會提出要求物業服務企業賠償其損失。此時,可能會涉及侵權責任和違約責任的競合。

            對于該問題的處理,至少就目前筆者所在法院都有不同的處理意見。一種處理意見認為,如業主提出了賠償主張,應告知其另行起訴主張賠償損失,物業費糾紛案件不宜作處理,因損害賠償系侵權范疇,而物業費糾紛系合同范疇,二者系不同法律關系。另一種處理意見認為,如業主提出了賠償主張,可告知其另案起訴或者提出反訴,因業主或者物業使用人提出的物業服務企業未盡到安保義務的主張,實系基于雙方之間的物業服務合同關系,但其有明確提出了要求賠償的主張,顯然目的是為了吞并本訴中物業服務企業要求其支付物業費的主張,此時業主或者物業使用人要求賠償的主張可視為要求物業服務企業承擔違約責任的一種形式,二者均系合同范疇,通過本反訴形式解決并無不當。

            筆者認為,如業主主張賠償損失,此時可能會發生侵權責任和違約責任的競合問題。侵權責任與違約責任競合的原因在于,一個違約行為不僅侵害了債權人的預期利益,而且侵害了債權人的固有利益。侵害債權人的債權的預期利益,產生了違約損害賠償的請求權,構成違約責任。侵害債權人的固有利益,例如人身權益和財產權益,既產生了侵權損害賠償的請求權,構成侵權責任,也產生了違約損害賠償請求權,構成違約責任。在侵害固有利益這一點上,兩個請求權(或者民事責任)完全重合在一起。這兩個損害賠償請求權所救濟的內容完全一致,保護的內容都一樣,因此,構成侵權責任和違約責任的競合?!?】

            物業費糾紛中,如業主或者物業使用人提出物業服務企業未盡到相應的安保義務導致其損失,要求物業服務企業賠償。此時,應向業主或者物業使用人作相應釋明。首先詢問其提出賠償損失的主張的目的,是為了不交納或者少交納物業費,還是為了要通過讓物業服務企業承擔未盡到安保義務的賠償責任以彌補其損失,如系前者,直接就物業費糾紛作出處理,業主或者物業使用人的主張視為其答辯意見,依據審理查明情況,作出是否駁回物業服務企業要求交納物業費、是否減少物業費、是否全額支持物業費的處理;如系后者,還應再進一步作釋明,詢問其以侵權為由還是以違約為由主張權利,如以侵權為由主張權利,則告知其另案提起訴訟,物業費糾紛系合同之訴,不可作合并處理,如以違約為由主張權利,則告知其可選擇提起反訴或者另案提起訴訟。這樣,既保障了各方當事人的程序和實體權利,又能較好解決物業費糾紛和物業服務企業安保義務責任損害賠償糾紛之間的重合問題。

            結 語

            隨著我國城鎮化進程的步伐加快,我國的城鎮化率的逐步提高,物業方面的矛盾糾紛在逐年增加,一方面說明我國的城鎮化取得了成效、我國依法治國的法制觀念現正深入人心,另一方面,由此引發的社會矛盾也日益突出,物業服務企業與業主(或者物業使用人)這對矛盾體的矛盾日益突出化、尖銳化,因該問題涉及民生、涉及社會穩定,是我國城鎮化進程中必須要克服的難題。而物業服務企業安保義務,已經作為產生物業糾紛的一個重要因素,在物業糾紛中所占比重逐漸增加,妥善處理好該類糾紛,對于處理和解決整個物業領域的糾紛,化解物業服務企業和業主之間的矛盾,乃至破解我國城鎮化進程中的其他難題,均應會有一定的借鑒意義!


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